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El TC establece las expropiaciones a valor rural de suelos urbanizables

04-12-2014

El Tribunal Constitucional (TC) ha consagrado las expropiaciones a precio de terreno rústico de los suelos con expectativas de ser urbanizados. El Alto Tribunal avala que el suelo se valore en función de su realidad y no de su finalidad. Es decir, los terrenos valen como rural hasta que no se pongan las calles, hasta que no se urbanicen. Esto es, alrededor de un 90% menos que el precio de mercado, al menos, a efectos expropiatorios.
En su sentencia número 141/2014, el Constitucional rechaza sendos recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Suelo presentados por el Grupo Parlamentario Popular en el Congreso, La Rioja, la Comunidad de Madrid y el Gobierno de Canarias.
Pero la importancia de la sentencia no radica tanto en su aval a una ley como en el espaldarazo a un modelo expropiatorio polémico, que choca con el Tribunal Supremo. Este órgano ha juzgado de forma bien distinta las expropiaciones de los terrenos sobre los que se construyeron las autopistas radiales de Madrid, ya que consideró que las expectativas eran claras y multiplicó su valoración. En concreto, aseguró que si las parcelas colindantes a las autopistas podían construirse, debía entenderse que las que se expropiaban también, ya que la infraestructura en cuestión ?hace ciudad?.
Los expertos en urbanismo y expropiaciones se inclinan más por la visión del Supremo que por la del Constitucional, que ?pretende dar el mismo trato, el mismo valor, a dos cosas tan diferentes como el suelo destinado a ser urbanizado para incorporarlo a la ciudad y el suelo rústico no afectado, en absoluto, por ninguna actuación urbanística?, como apunta Manuel Serrano Conde, del bufete José Manuel Serrano Alberca & Conde.
De hecho, como apuntó en su dictamen de la ley Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública, ?el suelo no urbanizable o incluso el protegido, que generalmente se encuentran afectos a explotaciones agropecuarias, obtendrían, en determinados casos, un mayor valor que aquellos suelos clasificados como urbanizables que incluso cuenten con un planeamiento de desarrollo aprobado, dado que éstos se encuentran ajenos a cualquier explotación?.
El TC, sin embargo, aduce que el hecho de que el régimen estatal de valoraciones de suelos expropiados ?pudiera tener un efecto reflejo en el valor de mercado de suelo y, por tanto, en las transacciones privadas, no plantea problema alguno de constitucionalidad?.
Inseguridad
La Ley de Suelo estipula que los terrenos que ya eran urbanizables antes de su entrada en vigor (2008) se valorarán, a efectos expropiatorios, con el régimen de valoraciones de la ley anterior (que, por cierto, se prorrogó durante tres años), hasta que venza el plazo máximo que impone la normativa autonómica para culminar las edificaciones. De no haberlo, la norma estatal establece un periodo de cinco años, y éste ya ha vencido. He ahí el problema: un suelo en el que se iba a construir un edificio de 15 plantas, por ejemplo, y que, por la crisis, se encuentra paralizado, puede valer lo mismo que un huerto de tomates.
Por eso los expertos hablan de inseguridad jurídica. Así lo apunta Manuel Serrano: ?Bajo una aparente construcción doctrinal que desvincula la clasificación de la valoración del suelo, se comete un atentado contra el principio de igualdad y contra el de seguridad jurídica, porque la naturaleza urbana del suelo no proviene sólo de su clasificación, es decir, de la discrecionalidad de los poderes públicos, sino del destino que se le otorgue al suelo?.
Sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional contesta que ?el cambio de régimen jurídico y, por tanto, de criterios de valoración, no implica, por sí solo, vulneración de la seguridad jurídica y económica de los propietarios y empresarios, pues la innovación normativa es inherente al carácter dinámico del ordenamiento jurídico?.
Otro de los puntos conflictivos de la interpretación legal del Alto Tribunal es la situación de desigualdad en la que podría dejar a los propietarios expropiados con respecto a los de los terrenos colindantes. Dicho de otra manera, si ya es mala suerte que le expropien a alguien su parcela porque justo por allí ha de pasar una carretera, peor es aún que no se le compense en relación a los réditos que pueden conseguir los vecinos que se libraron por poco de la expropiación. Es lo que los expertos llaman ?la lotería urbanística?.

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